环境法:最高法院的霍克斯公司. 当湿地存在时，决定可能有助于拯救你的项目- 2016年6月
By Jim Lang - June 2016
湿地使得在房产上建造房屋变得困难. 这在汉普顿路尤为重要, Virginia, 由于该国这一地区湿地的高度普及. 建筑商和美国.S. 美国陆军工兵部队(Army Corps)对湿地足迹的大小并不总是意见一致, 建造者需要占用的空间越小，以便项目继续进行, 陆军声称足迹很大, 什么会扼杀一个项目. 直到昨天, 在全国大部分地区(包括汉普顿路), 直到整个《皇冠搏彩APP下载》的许可程序结束并完成，建筑商才能够让法院审查关于湿地足迹大小的两种相互竞争的观点. 这是一个奇怪的结果，因为关于湿地足迹大小的不同观点是在许可过程的早期确定的, 当陆军军团发布其“批准的管辖权决定”时, 或“核准JD”. 迫使建筑商等待许可证程序的其余部分(在上法庭之前)需要几年时间，花费20万美元. 那些无法承受不确定性或成本的建筑商通常会放弃这个项目或向陆军投降. 这一切昨天都改变了.S. 最高法院，在这个案子中 U.S. 陆军工兵部队. Hawkes Co., 578 U.S. ___ (2016), 裁定一旦陆军军团签发批准的JD，建筑商可以立即获得法院审查, 申请人已经利用了法院提供的行政上诉 33 C.F.R. §331.4.
湿地是什么?为什么湿地很重要?
描述理查德·尼克松总统所扮演角色的叙述, 还有其他事件, 导致1972年《皇冠搏彩APP下载》(CWA)的通过超出了本文的范围，但是 可用的其他地方. 与我们的目的相关的是，CWA在 33 U.S.C. §1311(a)，在定义中 33 U.S.C. §1362, 要求一个人在将“任何污染物”(从一个点源)排放到“美国水域”之前获得许可。.
“湿地”一词在《皇冠线上买球平台》中没有出现. A water body, however, 典型的是在水体和上面的旱地之间有一个过渡性的湿润地带. 根据地形的不同，这片潮湿的过渡地带可能很窄，也可能很宽. “美国的水域”只有到达高地时才结束, 因此，过渡地带的潮湿地带构成了“美国水域”的一部分，并被简称为“湿地”。. There are approximately one million acres of wetlands in Virginia; 25% are tidal wetlands, 剩下的75%是非潮汐的. 几乎所有这250个,在维吉尼亚海岸及其周围发现了000英亩的潮汐湿地, 此外，这里还发现了非潮汐湿地.
水上的陆地很抢手. 人们通常会支付溢价来拥有(并在水上建造)土地. 一个可以显著增加可建筑足迹的常见策略是将泥土和其他“填充”材料放入湿地区域，从而将其从湿地转变为高地. 然而，这样做是非法的，除非获得许可证，规定在 33 U.S.C. §1344(a) 并在美国国务院颁布的实施条例中作进一步规定.S. 陆军工兵部队(陆军部队). 为了证明填满湿地的经济效益，人们花费了超过1美元.每年获得湿地许可证. Rapanos v. 美国，547 U.S. 715, 721 (2006). 在没有许可证的情况下填满湿地可以大大增加财产的价值，但只有在风险 刑事起诉 or 民事执行. 例如，当Mr. Rapanos, with no permit, 他在密歇根州拥有并试图开发的一块土地上进行了湿地回填, 12年的刑事和民事诉讼接踵而至. Rapanos v. 美国，547 U.S. 715, 721 (2006). The U.S. 最高法院 Hawkes Co. 该决定再次反映了法院继续承认违反《皇冠搏彩APP下载》将受到“严重的刑事和民事处罚”.
陆军兵团的新解释扩大了湿地足迹并减少了可建造的足迹
Owners, 弗吉尼亚州沿海地区的开发商和建筑商正因陆军改变对湿地规则的解释方式而感到痛苦, 在很多情况下，陆军告诉人们，他们的可建设土地比预期的要少得多. 2010年末，美国陆军发布了一份文件，说明了美国陆军采用新方法的理由, 将近六年前, 但当时很少有人注意到这一点，因为在2007年至2009年的经济衰退期间，弗吉尼亚沿海地区的建筑活动陷入停滞, 直到现在才再次回升. 扩大湿地面积往往是建筑项目的丧钟，因为它减少了可建筑的足迹.
划定该物业的湿地
通过一个被称为“湿地划定”的过程，业主聘请了一名顾问, 开发商或建筑商决定一个地点是否存在湿地, if so, 建立他们的界限. 顾问应具有很强的主题和当地专门知识，例如由 可儿环保皇冠线上买球平台 在汉普顿路市场. 湿地的划定提交给陆军部队，然后陆军部队进行“确认实地考察”。. 当陆军兵团坚持在顾问确定为非湿地的地区有湿地时，困难就出现了, 通常是数十万美元, 或者是项目本身的生存, 前途未卜.
联邦法规 33 C.F.R. §328.3(b) 定义“湿地”，但不解释如何确定湿地是否存在于物业内，也不解释如何建立湿地与非湿地区域之间的界限. 湿地圈定的程序载于“工程兵团湿地圈定手册”，于1987年发出(1987划定手册). 随着时间的推移，陆军部队开始相信，地区差异需要调整国家划定手册. 陆军部队 2002年公布了其基本原理 采用地区性修改. 适用于弗吉尼亚沿海地区的调整于2010年11月通过“工程兵团湿地划定手册的区域补充:大西洋和墨西哥湾沿岸平原地区”(区域的补充).
在一个地区有资格成为湿地之前 1987年划定手册 requires the presence of three characteristics: (i) hydrophytic vegetation; (ii) hydric soil; and, (iii)湿地水文学. 如果缺少一个或多个特征，则该地区是非湿地. 然而，根据第5章 区域的补充, 陆军部队现在将一些地区指定为湿地，尽管“没有明显的水生植被迹象”.(《皇冠线上买球平台》第117页). 同样的，陆军部队也依赖于 区域的补充 将“似乎没有水文指标”的地区指定为湿地(区域增刊第135页). 其结果是湿地足迹的扩大，这可能使一个有希望的项目变成一个必须放弃的大输家.
立即对已批准的JD进行法院审查
这么多钱都押在湿地划定的结果上，我们能做些什么呢? 有关条例 33 C.F.R. §331.4 规定“行政上诉”，但将由陆军军团的一名官员决定, 毫无意义, 有争议的是制定湿地划定的机构吗. 立即接受法院审查的可能性肯定会为所有者提供一条生命线, 开发商或建筑商希望将项目从陆军的死亡之吻中拯救出来. 法院立即复核的可能性是, however, 不确定是因为湿地的划定只是许可证发放过程中的一个中转站, 这个过程在某些情况下可能持续数年. 为视角, 申请个人签证的平均时间为788天，费用为271美元,596美元来完成这个过程, 申请全国许可证的平均时间为313天，花费28美元,915 -不包括缓解或设计变更的成本.” Rapanos v. 美国，547 U.S. 715, 721 (2006). As the U.S. 最高法院在 Hawkes Co.在美国，《皇冠搏彩APP下载》的审批过程可能是艰巨、昂贵和漫长的.”
到目前为止，许多法院坚持要求申请人在上法庭之前把申请过程看完. See, e.g., 费尔班克斯北极星区诉. U.S. 陆军工程兵团，543 F.3d 586 (9th Cir. 2008); Belle Co. v. U.S. 陆军工程兵团，761 F.3d 383 (5th Cir. 2014). 换句话说, 尽管关于湿地划定的争议在许可程序的早期就已经完全形成了, 在业主等待788天并花费271美元之后，业主才能让法院对其进行审查,596(就个人许可证而言). 许多业主根本无法承受拖延的代价，也无法承受向法院起诉的成本，因此他们放弃了这个项目，或者大幅缩减项目规模. 然而，其他法院允许立即审查, 哪一个对业主很有用, 开发人员和建设者. See, e.g., Hawkes Co. v. U.S. 陆军工程兵团，782 F.3d 994 (8th Cir. 2015).
2015年12月，美国政府宣布.S. 最高法院同意审理陆军部队在联邦法院提出的上诉 Hawkes Co. 该案于2016年3月30日在该法院开庭审理. 法院以…的方式宣布了判决 Hawkes Co. 五月三十一日个案, 2016, 认为业主, 开发商和建筑商可以立即对陆军军团颁发的批准JD进行法院审查, 但申请人已用尽在陆军兵团的行政补救办法，并利用在 33 C.F.R. §331.4.
*本文的删节版发表在CoVa BIZ杂志的创刊号上
Jim Lang, a Pender & 皇冠线上买球平台股东，专注于水皇冠搏彩APP下载和环境法.
如有任何问题，请致电(757)502-7326或发送电子邮件至 jlang@dctdsj.com.